楼市又不安静了!那边广西桂林联合抵制开发商降价抛售的新闻还没凉透,这边又传来重磅大消息——恒大十一准备带头降价,这次直接打7折卖房!

从早上开始,各大地产群都在传言,“抢收王”恒大又在酝酿大招了,而且这次是许家印亲自挂帅主持今年的十一销售战略,据悉从明天开始实施仅次于2014年的主动激进销售策略。今年十一恒大为了卖房可以说非常给力,主要有两个杀手锏:1、三四线,基本全部执行精装修,卖毛坯价,算下来等于是直接7折甩货;2、付款到5成,即可无条件更名。十一黄金周是重要的营销节点,所以定的销售目标也不低,7天600亿,完成营销的管理人员给1/1000奖励,完不成的按末尾淘汰制,直接下课。

开发商扛不住了?恒大再带头7折卖房?该不该买房,大佬4字说透

按照广西桂林开发商降价抛售被“抵制叫停”来看,恒大十一7折卖房这事十有八九有夸大嫌疑,恒大一定会赶在十一这个黄金节点促销卖房,但是在当前阶段,力度不见得会有如此之大。果不其然,随后有媒体通过和恒大方面的工作人员证实:此传言不准确,只针对部分城市的清尾项目或者楼栋有特批的特价政策。

通过恒大方面的回应也侧面证实了几个问题:

第一,恒大十一黄金周降价促销是真实存在的,网上传言的是“不准确”,而不是“根本不存在”,所以由此看来,传言很大一部分都可能是真的,我为什么如此坚定认为此事可能是真呢?还有一件重要事情不得不提,那就是许家印的造车梦,让他这一两年花了太多钱,恒大现在也急需要加快销售节奏,促回款,补充现金流。但具体促销政策还需要以恒大官方公布的为准;

第二,许家印挂帅主掌大局很大概率也是真的。今年3月恒大“全员营销月”,彼时也是他亲自挂帅,才有了3月单月销量547亿的狂飙战绩,十一如此重大的营销节点,尤其对很多房企来说,是一年中最关键的7天,深谙此道的许家印不可能不重视;

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第三,这个十一黄金周,楼市又安静不下来了。虽然很多专家预言今年的“金九银十”会变成“铜九铁十”,但从目前开发商方面释放的信号来看,可能结果会有很大差池,因为大家都在调集兵力,想在十一这个关键营销节点上,再创奇迹。

文章开头说这些,没有给恒大打广告的意思,读者们千万不要误解,我们只是就事论事,我们今天主要是探讨开发商当前的处境,降价卖房到底会不会成为未来几个月的主流?以及基于此,购房者尤其是刚需购房者,到底该不该买房?专家们又是持怎样可参考的态度呢?下面我们来一一展开讨论:

首先,不管恒大“十一7折卖房”这事是真是假,其实都掩盖不了开发商缺钱着急卖房加快回款补充现金流的事实。我在之前的文中已经多次强调过了,开发商今年最担心的三件事已经都发生了:

开发商扛不住了?恒大再带头7折卖房?该不该买房,大佬4字说透

1,融资环境收紧了,信托、海外发债、开发贷等融资渠道不可用或成本提高,6月份,佳兆业、华南城、新湖中宝等房企发行的美元债,年息率统统都超过了11%,泰禾最猛,前不久发行的美元债利率高达15%……毫无疑问,这使得开发商现在很缺钱,尤其是银行开发贷“断奶”,让很多开发商开始铤而走险融更高成本的钱来回更低利息的债;

2,销售业绩下滑严重,回款力不从心。地产火热时期,房子不仅好卖,融资也便利,银行、金融机构等大开方便之门,不愁没钱拿地,更不愁还不了债。但现阶段楼市调控政策紧逼,房价预期不足,购房者也打起了退堂鼓,现在的市场上购房者寥寥无几,前两年屡屡出现的“万人抢房”开盘售罄的盛况不再,取而代之的是开盘2成、3成龟速去化,尤其是三四线城市,正在经历棚改“腰斩”带来的直接影响,购房需求消耗殆尽,去化难度更大。非但如此,近两个月二手房源挂牌量激增,很多投资炒房客坐不住了,开始计划撤离了。所以才有了桂林开发商降价抛售,精装房毛坯价出售的传闻。背后的真实原因是,开发商非常缺钱,急需要通过卖房来加快回款,而当前时期挽回购房者的最好办法就是降价,正常价格卖房根本不可能;

3,待偿还债务高,尤其是短期债务,最为致命。2019年房企集中兑付的有息债务规模为6.06万亿元,这笔钱可绝对不是小数目。前段时间爆出的“富力暂停拿地,全员卖房,到处找钱”的新闻已经证明了一切。而仅仅8个月就有300多家中小开发商申请破产清算,更说明房企很缺钱。

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回过头来说房企不拿地就完全说得通了——缺钱背景下,开发商不是不敢拿地,而是有心无力,没钱拿地。看看万科,今年为什么能疯狂扫地,就是因为人家现金储备高,债务运行稳健,不发愁。所以才能在市场不好的时候,多拿地为未来2-3年储蓄力量。道理大家都懂,但是运营管理地产公司,不是每家企业都能做到万科那种境界的。所以市场大环境整体收紧,总有人会缺钱,总有人需要通过降价促销加快销售节奏,回笼现金渡过难关。

开发商可能有一万个理由“不降价”,但是缺钱这一个理由,就让他们不得不认输——降价卖房加快回款,是当下很多房企仅剩的唯一可选之路。

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其次,新一轮的开发商降价促销卖房潮会来临吗?答案是肯定的。尤其是重要营销节点“十一黄金周”将至,我敢断言99%的房企都不会错过这个大好时机。事实上,当下已经有城市有部分房企开始率先发力了:合肥有三个盘目前营销噱头比较高调,采取的是“买房送特斯拉”的极致诱惑;广州增城番禺两个楼盘,直接降价2成销售;天津某超级大盘,据传直接优惠1/3销售,还因此引发了老业主的集体“退房”不满……

此外,来自社科院网站的信息显示,从近1年的房价总体走势看,剔除季节性波动,核心城市房价总体呈下降态势。与上年同月108.84点相比,2019年8月核心城市房价累计下降了2.4%。当前阶段房价已经处于名副其实的“下跌”阶段了,开发商如果这时候还坚持不降价,想成交恐怕很难。

开发商扛不住了?恒大再带头7折卖房?该不该买房,大佬4字说透

再者,刚需到底该不该买房呢?地产大佬冯仑近日接受采访时是这么说的,中国人买房年龄偏低,购买第一套房的平均年龄仅27岁,而美国平均年龄是38岁。他认为这种情况未来会发生巨变,今后中国房地产会由住宅市场逐步转到租赁市场,国家鼓励租赁,年轻人会体面的找到不买房的理由。当然他本意并非建议大家不买房,只是如果是刚需,比如要结婚生子,或者说手里有钱,想要安顿下来,买个房子自己住,无可厚非,可以出手了;而如果是投资,作为资产配置,我认为目前还是应该慎重。因为有很多的“政策不确定”。

总结来说其实就是4个字:按需行动!但需要告诫仍然对楼市抱有幻想的人,房地产普涨时代彻底结束,过去那种买了房两三年房价就翻一番的造富神话不会再上演了,而且未来利益分配、产权、税收等都不确定,真的没必要投资炒作楼市了。

开发商扛不住了?恒大再带头7折卖房?该不该买房,大佬4字说透

确实,房地产市场高深莫测,未来如何演变不是常人所能参透的,靠投资炒作楼市赚钱,更是需要买对时间节点,盯紧卖出时间节点,很多连房子都没买过的刚需也想参透这其中的道理,简直痴人说梦。所以,还是乖乖以自身需求为准则,定义自己到底该不该买房吧——有结婚、生子、孩子入学、老人养老等刚性需求的购房者,不管市场如何演变,该买还是早点买吧,且不说房价会不会涨,毕竟这些事情不等人;没有迫切需求的购房者,也没必要被楼市各种声音刺激,做出冲动决定。长远不敢说,至少未来1-2年楼市难再起大波澜,当下需求不强烈的购房者需要做的就是淡定,不跟风不炒作不激动。因为市场稳定下来,外界就会想方设法制造恐慌,这个时候捂紧钱袋子,理性观望才是最好的选择。