房价这个东西,大家都很关心,但是不同的人,对房价有不同的看法。

首先,喊房价跌是最受到大众欢迎的,没房的人想买房,有小房的人想换大房子,他们都希望房价跌。

但是这个跌的潜台词,是 只能对他下跌,对其他人价格必须不能跌 ,因为他买了房,还要高价卖给别人的。

要是房价真的普跌,最不满的,也是这些人。 因为这些人越跌越不买,除非手里真的连个四线小房都没有,是彻底的无房人,否则都会上街抗议。

深圳边上那个小半岛,简直就是个活例子。

所以,从国家的角度来看,要让所有人都满意,难啊, 维持现状,不涨不跌,反而成了最好的办法。

但是不涨不跌也很难,这几年国家调控房价, 不同地方的人感觉完全不一样。

有些地方的人说,调控真的很有效,我这的房子真的不涨了,我邻居的房子挂了半年都卖不掉,最后不得不打8折出售, 建议大家这几年都别买房。

还有的人说,鬼扯,所谓调控就是空调,我这天天抢房,不排队摇号,不塞茶水费,根本买不到房子,一房难求,地产商天天用精装修变相涨价, 建议大家赶紧抢房。

中国楼市,一半是海水,一半是火焰,反差非常之大,这究竟是为什么呢?

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解释这个问题之前,我先给大家科普一个词汇,叫 去化周期。

记住下面的内容,很重要,因为这个东西在某种程度上可以预测房价, 我会用全文慢慢来教你,看到结尾你就全懂了。

房价预测,虽然看起来很玄乎,但房子本质上是一种商品,只要是商品,其价格就受到 供需关系的控制 。

什么金融政策、什么人口数据,所研究的,全部是需求端。

不管是加息还是减息,不管是人口流入还是流失,所影响的,都是对住房的需求。

那么,你有没有考虑过供给端呢?

就算人口老龄化,就算贷款利率大涨,导致需求端降低到零,整个社会没有一个人买房了,房价就一定会跌跌不休么?

不一定啊,如果我能把供给也削减为零,房价就一定会涨上去,要知道房子是一种消费品,他是有使用寿命的,平均寿命其实也就六七十年。

如果彻底断绝所有新增住房供应,市面上所有的存量住宅,等于每年自然削减1/70,不管你存量房再多,熬个五年十年,住房短缺状态自然就来了。

所以,我们研究房价,不能只看需求端的政策,还要看供给端的政策,到底是供不应求还是供大于求,不是买房人单方面可以决定的。

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那我们怎么来研究供给端的政策呢,政府打算供多少地,我怎么知道,更不可能去预测。

其实这个问题很棘手,因为以前的中央,也不知道地方上究竟需要多少地。

由于卖地的财政收入主要归地方,而中央主要靠GDP发展受益,所以在处理中国的房价问题上,中央和地方的态度,并不完全一致。

我大体可以总结为, 中央长期压制房价,短期支持房价,而地方长期支持房价,短期压制房价。

地方官员,有充沛的动力,把土地大卖特卖,换来大量的钱修基建,把任期内的GDP给拉上去做政绩。 至于是不是涉及寅吃卯粮,下一任怎么办,那不是他要操心的事情。

但是中央要操心啊,中央希望地方上可持续发展,立足于长远打算,不要过度的透支土地财政,给后面的人留一个烂摊子。

但是地方上的人说了,我这经济蓬勃发展,需要大量的土地啊,你不能用土地限制我这个城市啊。

听起来好有道理,这地得批。

而且你把地批下去,他也卖得掉,而且是高价卖的,中国数千个县市,为了卖地什么花样都想的出来,简直无奇不有,什么制造楼王啊,什么拍地返利啊,只有你想不到,没有他们做不到。

中国过去十几年的时间里,地方上的土地该怎么供应,始终不好去衡量,地方上想尽一切办法夸大自己的住房需求,所以才最终导致库存高企,不得不想办法全国去库存,结果又弄的房价暴涨,紧急全国调控。

房地产这个航母太大了,实在难以精细调控,但是现实情况,又迫使我们,不得不把房价摁在极窄的区间内,与此同时,我们还要照顾到地方上的经济发展,以及土地供应的需求。

每年到底该给地方上批多少地,他们到底需要多少地,这真的很难确定。

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为了彻底解决这个问题,在2017年,中央的一位天才智囊,参考商场的动态补库存方法,发明了“五类调控目标管理”办法,具体为:

去化周期6个月以下的,要显著增加并加快供地;

去化周期6~12个月的,要增加供地;

去化周期12~18个月的,维持供地持平水平;

去化周期18-36个月的,要适当减少供地;

去化周期36个月以上的,应停止供地。

采用了这个新办法之后,中央到底批多少地,是由地方的消费者决定的,你就算串联几个开发商,把土地高价拍出去也没用,你得把修成的房子卖得掉,才算真正有需求。

你这里卖不掉,库存高企,去化周期36个月以上,那就停止供地嘛,我不管你是需求不振,还是二手房过多,反正你暂时库存够用,不需要那么多新房,那就没必要再卖土地了。

那边的城市真的严重缺地,库存房只剩三四个月了,我不管你那里是不是泡沫,是不是需求过旺,反正现在库存确实不够了,那就多批点土地嘛,赶快建新房。

所谓一城一策,因地制宜。

下面举武汉作为例子,给你们说说, 到底什么叫去化周期。

在2018年1~12月,武汉市批准了22.7万套住宅入市预售,面积达到2622万平方米,这个就叫做 供给 ,新供应给市场的住房。

同时,在这一年里,武汉市共销售了16.6万套住宅,总面积1804万平方米,这个就叫做 需求 ,武汉市场总共就买下了这么多新房。

同时,武汉市的二手房存量交易市场,共交易了732万平方米的住宅,这个我们暂且不管,因为二手房交易是受到一手房交易牵制和影响的,我们只需要观测一手房交易情况就可以了。

换句话说, 武汉市在2018年,新房市场供大于求,累计增加了800万平米的库存。

但是截至2018年12月底,武汉市总共只有1629万平米的库存新房,哪怕按2018年的销售量计算,也只够卖10.8个月的。

所以,武汉的去化周期是10.8个月,这个去化周期偏低了,按中央政策,还要增加供地,继续补库存。

从中部崛起大战略,看房价的冰火两重天

像上图中这些销售数据,每个城市都是会公示的,而且是逐月公示,可以轻易在网络查询。

有兴趣,看完了这篇文章,可以查查自己所在城市的库存和销售情况如何。

为什么武汉在2018年要狂补800万平方米库存呢,因为在前几年,武汉的库存更低,低到吓人。

2017年4月底,武汉极限低点时的库存量仅剩下243万方,消化周期则降至1.6个月,整个武汉一房难求,茶水费被炒上天,后来狂补库存才缓过劲来。

从中部崛起大战略,看房价的冰火两重天

看这个图上的数据,武汉在2014年的时候去化周期也才11个月,现在又回到2014年的水平了,不是说2014年库存高企,要去库存么,看来武汉楼市悬了。

这个结论是错的,因为2014年去库存,根本不是针对武汉去的库存,而是针对全国其他地区,我们来看一看2019年初,全国各地的去化周期图。

从图中我们可以清楚的看到,去库存几年后,内蒙古和东北地区的去化周期,依然高达6~7年,远超国家警戒线,楼市处于冰点。

而中部地区的去化周期,平均才0.9年,楼市热火朝天。

海水和火焰,同时存在与中国楼市。

为什么会出现这种情况,那我们就要谈一谈,西部大开发和中部崛起大战略了。

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一个地方的房子库存很少,供不应求,只有两种可能。

第一种可能,现任地方政府领导大公无私,故意不卖地,把卖地收入留给下一任,牺牲自己,让下一任做出一个漂亮的政绩好升官。

很显然,这是不可能的,有悖于人性。

第二种可能,当地的经济增速超过中央的预计,导致批地不足,高度增长的经济又导致地方民众对住宅投资需求很大,所以导致库存不足。

很显然,只能是这一种情况。

根据这个推论,中部地区最近几年的经济增速,应该远超全国平均水平,是这样吗?

1979年,中国改革开放,提出 先富带动后富 的策略,政策和资源都集中于沿海地区。

沿海地区得到了巨大的发展,长三角和珠三角地区成为了中国经济的名片。

20年之后,东部地区的人均GDP已经达到了西部的2.46倍,贫富矛盾增大,地区冲突增加。

于是在1999年,我国正式提出 西部大开发战略 ,从先富地区抽税,补贴西部地区的建设,实现先富带动后富。效果怎么样呢,效果非常好,西部地区的 GDP 增速狂飙突进,一直到 2014 年,才和全国平均 GDP 增速保持一致。

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2012年全国房地产崩盘的两个城市,一个是位于东部地区的温州,一个是位于西部地区的鄂尔多斯, 这未必是巧合,可能是必然。

在东部改革开放和西部大开发,经济建设搞的如火如荼时,有一个地方一直在给自己鸣不平,那就是夹心饼中部地区,真正的舅舅不疼姥姥不爱,支援东部的时候中部有份,西部开发的时候反而没中部啥事了。

一碗水要端平啊,中部也很穷, 中部人也想像鄂尔多斯那样羊煤土气。

又过了十年,中部地区终于争取到了自己的优惠政策,2009年国务院出台 《促进中部地区崛起规划》 ,确定了中部崛起大战略,从此中部地区的经济发展走上了快车道。

有多快呢,近十年,中部六省的经济增速远超全国平均值。

从中部崛起大战略,看房价的冰火两重天

从表中数据可以看出,中部六省, 湖北是领头羊,而武汉则是湖北的火车头。

所以,武汉是受到中部崛起大战略受益最大的城市,为了供应武汉经济发展所需,武汉市政府准备了大量的库存商品房, 在全国经济前100强的城市里,库存数量高居全国第一。

从中部崛起大战略,看房价的冰火两重天

这么多库存房,好吓人,这武汉卖这么多地,搞这么大的库存,有人愿意买么?

就是有人愿意买,要不是最近持续补地,库存大增,你不塞个几十万的茶水费,连购房资格都没有。

武汉的库存已经很高了,但是还不够,还要继续补库存,因为去化周期太短。

然后给去化周期排个名,我们会震惊的发现,全国去化周期最高的城市,居然是厦门,去化周期高达40个月。

从中部崛起大战略,看房价的冰火两重天

全国经济前100强的城市里,去化周期超过36个月的,仅有一个城市,那就是厦门。

从中部崛起大战略,看房价的冰火两重天

根据国家相关规定,厦门市马上要被停止供地了,无地可卖。

厦门房价这么高,库存还这么大,只能说厦门那边的投资客实在是太能炒了,当初厦门库存超过警戒线,即将被停止供地的消息放出来,还被当成利好给投资客又炒了一把。

你想啊,都停止供地了,这房价能不涨嘛?

但是说这话之前,你先看看库存,我不管你是限购还是限贷,总归是没人买新房了,不然去化周期怎么这么长。

还涨,涨个鬼。

不信你看看北京,论经济,论潜力,论地位,都碾压厦门,限购限贷政策一收紧,需求马上下去了,导致去化周期一下子飙升到了26.87个月。

因为北京聚集了很多头部自媒体,所以北京的房价简直就是在实时播报,后果大家也看到了,北京的房子,按报价直接打8折砍价就可以了,最后一般都是9折成交,真的卖不动了。

而去化周期最短的城市,大家估计也想不到,是郑州。。。

中部六省的去化周期都很低,郑州如今是最低。

从中部崛起大战略,看房价的冰火两重天

库存正常时,房价会受到经济规律的影响,可能涨,可能跌,但是 当市面上没有库存房时,房价一定不会跌。

当年董建华下台,香港断绝土地供应后的房价走势,已经完美的证明了这一点。

因地制宜,一城一策的战略出台后,当初全国一盘棋,一股脑的调控,然后一股脑的涨价去库存,让那些本来库存就不够的城市应声暴涨的现象再也不会出现了。

所以大家也不要指望涨价去库存,这种事不会再出现了,现在库存很高的城市,全部有风险! 他跌不跌我不知道,但是肯定不会涨 ,因为真的那么多人哄抢的话,为啥库存还那么高,肯定有问题啊。

而库存特别低的那几个城市, 他涨不涨我不知道,但是他肯定不会跌 ,因为市面新房已经几乎被哄抢的断绝了,哪来的勇气看跌这样的城市,就算跌,这样的城市也是最后一个跌。

当然,这是简单的分析,因为去化周期=库存/需求,而 需求端 ,是可以被 政策 影响的。

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在2009年的时候,有些城市的去化周期高达7年,也就是说不用供地,库存房都够卖7年了,结果四万亿一出来,市面上的房子,瞬间就没有了。

所以需求,受到政策的影响非常大,限购、限贷,都能立竿见影的影响需求。

我们看看2009年后某城市的土地供应面积曲线做示例,可以明显的看到,2009年之后的土地供应和新房落成数量,要数倍于2009年之前都不止。

从中部崛起大战略,看房价的冰火两重天

但是这大量供应的住房,全部被市场消化一空,这就是需求端的巨大力量。

经济发展好可以促进需求,政策也可以, 灵活多变的政策,可以抑制需求,也可以释放需求。

所以,我们做房价预判的时候,要考虑到政策的因素。

我举个例子,对厦门地区,因为去化周期高达40个月,我们就会预期厦门应停止供地,减少供给。

同时应降低限购门槛,应降低房贷利率、增加贷款额度,扩大需求。

如果厦门市这么做了, 那叫符合预期,房价不会涨,只是会不跌而已。

但如果厦门市出于种种原因,没有做这种放松楼市调控的举措,不管是什么原因导致的,那都是不符合预期, 必然导致房价下行。

对郑州、杭州、扬州这三个去化周期短到岌岌可危的城市,我们就会预期政府会扩大供地,增加供给。

同时提升限购门槛,增加房贷利率,减少房贷额度,以抑制需求。

如果政府这么做了,那叫符合预期,房价不会跌,只是不涨那么猛了而已。

但如果出于种种原因,当地政府没有做这种给楼市降温的举措,不管是什么原因导致的,那都是不符合预期,必然导致房价上涨。

我在上文中贴的城市排行榜里,是全国100强,最差的也是3线城市。而实际上中国库存房最严重的,是那些四五线城市, 没有他们拖后腿 ,有些省份的平均去化周期,也不可能拖到7年这么夸张。

在购买一个城市的房产之前,一定要研究好政策和相关数据,有些地方可以买,有些地方真不能碰。

中国太大了,不同的地区之间经济发展差异极大,房地产发展程度也差异极大, 房屋滞销和一房难求的局面同时存在。

因篇幅所限,以前我写地产文章,都是根据全国政策帮大家进行分析,从来没有逐省逐城进行分析,因为那样写,文章会长到不可思议。

今天,我把房价涨跌的原因,相关数据和政策的查询和分析办法,都教给了大家,大家对应查询自己城市的数据,套进模板分析一下, 就对自家城市未来房价的大概走势,心中有了一个概念。

中国楼市的确冰火两重天,但是在我做投资之前,只需要简单研究一下数据,心中都会清晰的和明镜一样。